임대주택의 분양전환 
 

임대주택의 분양전환은 임대주택법과 동 시행령, 동 시행규칙에서 규정하고 있습니다.
원칙적으로 임대주택의 분양전환은 임대의무기간이후에만 가능하지만 예외 규정도 있습니다.
임대주택의 분양전환 절차는 허가, 승인, 신고로 구분되어 있습니다.
아래 내용은 업무상 필요하여 관련 법조문을 나름대로 편집한 것으로 정확한 내용은 법 원문을 참조하시기 바랍니다.

임대주택 임대의무기간은 임대주택법 제16조에 다음과 같이 규정되어 있다.

1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년

2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년

3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년

4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 해당 임대주택의 임대 개시일부터 5년

건설임대주택의 우선 분양전환은 임대주택법 제21조에서 다음과 같이 규정되어 있다.
임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 임대주택을 분양전환하는 경우에는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.
임대사업자가 임대의무기간 경과 후 또는 부도, 파산 등이 발생한 후 각각 1년 이상 분양전환승인을 신청하지 아니하는 경우에는 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회의를 말한다)은 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있다.
임대사업자의 부도, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 분양전환 당시 해당 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다.
건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토해양부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 "분양전환승인"이라 한다)을 신청하여야 한다.

임대의무기간 이내에 매각할 수 있는 경우는 임대주택법 시행령 제13조에서 다음과 같이 규정하고 있는데, 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사가 건설하는 공공건설임대주택 중 임대보증금 없이 분양전환금을 분할하여 납부하는 임대주택(이하 "분납임대주택"이라 한다)의 경우는 제외된다.

1. 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

2. 임대사업자가 부도, 파산 등 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우
가. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 국토해양부장관의 허가
나. 가목 외의 공공건설임대주택의 경우 법 제21조제3항에 따른 승인
다. 가목 및 나목 외의 임대주택의 경우에는 해당 임대주택이 있는 곳을 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가

3. 5년 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우

허가(임대주택법 시행규칙 제7조 참조)
임대주택 분양전환 허가를 받으려는 임대사업자는 임대주택 분양전환 허가신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 제출
1. 분양전환의 구체적인 사유를 적은 서류
2. 분양전환가격 산정의 근거서류
3. 특별수선충당금 적립통장 사본(영 제27조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택의 임대사업자만 해당한다. 이하 같다)
4. 하자보수보증금 예치증서[공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우를 포함한다)부터 10년 이내인 경우만 첨부한다. 이하 같다]

신고(임대주택법 시행규칙 제8조 참조)
임차인에게 임대주택을 분양전환하려는 임대사업자는 분양전환계약일 10일 전까지 임대주택 분양전환 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 제출
1. 표준임대차계약서 사본
2. 분양전환가격 산정의 근거서류
3. 특별수선충당금 적립통장 사본
4. 하자보수보증금 예치증서

승인(임대주택법 시행규칙 제13조 참조)
분양전환에 관한 승인을 신청하려는 자는 임대주택 분양전환 승인신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 제출하여야 한다. 다만, 같은 조 제5항에 따라 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회의를 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 신청할 경우에는 제4호 및 제5호의 서류는 제외한다.
1. 분양받기를 희망하지 아니하는 임차인 명단
2. 분양포기확인서 등 분양받기를 희망하지 아니한다는 사실을 증명하는 서류
3. 분양전환가격 산정의 근거서류
4. 특별수선충당금 적립통장 사본
5. 하자보수보증금 예치증서




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